Dienstag, 18. Juni 2019

BGH: Änderung der Gemeinschaftsordnung bei Vorliegen eines "Geburtsfehlers"

Urteil vom 22.3.2019 - Az.: V ZR 298/16

Kläger und Beklagte in diesem Fall bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Eigentümer einer Garage Im Teilungsvertrag wurde durch Nachtrag im Jahr 1985 festgelegt, dass zu diesem Teileigentum ein Sondernutzungsrecht an drei Abstellräumen sowie zweier Wasch- und Trockenräume gehört. In diesen Räumen befinden sich 18 vermiete Wohnungen. Im Jahr 2004 genehmigten die damaligen Eigentümer die Aufteilung des Eigentums des Klägers in eben diese 18 Anteile. Der Vollzug im Grundbuch scheiterte aber daran, dass dem Kläger nur ein Sondernutzungsrecht aber kein Sondereigentum an den genannten Räumen zusteht. Durch zwei Urteile im Jahr 2015 darf der Kläger die Räume nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern nur in der in der Teilungserklärung beschriebenen Form nutzen. Mit seiner Klage verlangt der Kläger die Berichtigung des Teilungsvertrages dahingehend, dass die Bezeichnung der Räume als Wasch-, Trocken- und Abstellräume entfällt. In den Vorinstanzen war der Kläger noch gescheitert. Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass es sich bei der gewünschten Änderung um eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft handele, die nicht auf § 10 Abs. 2 S. 3 WEG gestützt werden kann.

Die Bundesrichter beurteilten dies anders. Gegenstand der Klage ist nach Auffassung des BGH nämlich lediglich eine Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts, nicht die Änderung der sachenrechtlichen Zuordnungen. Darüber hinaus entschied der Senat, dass ein schwerwiegender Grund im Sinne des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG vorliegt. Dieser setze nicht voraus, „dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).“ Daher könne ein schwerwiegender Fehler darin liegen, dass die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist. Vorliegend seien nicht nur die baulichen Möglichkeiten für eine Wohnnutzung der als Abstell-, Wasch- und Trockenräume bezeichneten Räume gegeben. Für eine solche Nutzungsmöglichkeit spricht darüber hinaus, dass mit der Garage des Klägers der größte Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden ist. Die daraus resultierende Kostenlast sei nur dann nicht verfehlt, wenn die Räume zur Wohnnutzung vorgesehen waren.

Daraus schlossen die Bundesrichter weiterhin, dass bei Abschluss des Teilungsvertrag die Wohnnutzung durch die Zweckbestimmung der Räume lediglich verschleiert werden sollte, da eine solche Nutzung zu dieser Zeit bauordnungsrechtlich nicht zulässig gewesen wäre. Dies würde dem Änderungsanspruch des Klägers aber nur dann entgegenstehen, wenn die Wohnnutzung auch heute noch unzulässig wäre. Da bereits 2004 eine entsprechende Abgeschlossenheit bescheinigt wurde, wäre diese Nutzung heutzutage öffentlich-rechtlich zulässig.

In die abschließende Interessensabwägung stellte der BGH außerdem ein, dass die Wohnungen seit über 30 Jahren als solche genutzt werden, ohne dass durch die übrigen Wohnungseigentümer Beanstandungen erhoben worden sind.

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