Montag, 31. Mai 2021

BGH: Anwendbarkeit des alten Rechts bei Modernisierungsmieterhöhung

Urteil vom 18. März 2021 - AZ. VIII ZR 305/19

In einem Musterfeststellungsverfahren hat sich der BGH mit der Frage beschäftigt, ob sich ein Vermieter auf die alten Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung berufen kann, wenn die Ankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 erfolgte, aber erst später mit den Arbeiten begonnen wurde. In dem zu Grunde liegenden Fall hatte die Hausverwaltung im Namen der Eigentümerin der streitgegenständlichen Immobilie am 27. Dezember 2018 den Mietern umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Die Arbeiten sollten aufgrund des langen Planungsvorlaufs im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden. Die Ankündigung enthielt die notwendigen Angaben zur Art der Maßnahmen sowie zur zu erwartenden Mieterhöhung. Die Fristen zur Sonderkündigung sowie zum Härtefalleinwand wurden verlängert. Der Kläger fordert nunmehr die Feststellung, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein können, hilfsweise die Feststellung, dass eine Mieterhöhung nur nach den ab 1. Januar 2019 geltenden Vorschriften erfolgen kann. Das Oberlandesgericht hatte der Klage insofern stattgegeben, dass die Mieterhöhung nicht nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Vorschriften vorgenommen werden kann. Das Berufungsgericht hatte dabei einen zeitlich engen Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten gefordert, der vorliegend nicht gegeben war. Die frühe Modernisierungsankündigung sei nur erfolgt, um die bis 31. Dezember 2018 gültige und für den Vermieter vorteilhaftere Regelung zu nutzen.

Dieser Ansicht folgte der BGH nicht und urteilte, dass die Modernisierungsankündigungen ordnungsgemäß sind und sich die Mieterhöhung nach den bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Vorschriften richtet. Die Modernisierungsankündigung enthalte die notwendigen Angaben zum voraussichtlichen Umfang der Arbeiten, zum zeitlichen Ablauf sowie zur zu erwartenden Mieterhöhung. Dass konkrete Arbeiten zu diesem Zeitpunkt noch nicht ausgeschrieben waren und die Berechnung der Mieterhöhung auf Grundlage von Kostenschätzungen erfolgte, sei dabei unschädlich. Die Bundesrichter stellten dabei fest, dass ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten nicht vorliegen muss. Zwar würden anderslautende Meinungen in der Literatur existieren. Diese träfen aber nicht zu. So grenzten bereits die Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn ein, da die Ankündigung erst erfolgen kann, der Vermieter die dort geforderten Informationen bereitstellen kann. Darüber hinaus handele es sich bei der Frist des § 555c BGB um eine Mindestfrist für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen vor Baubeginn. Eine frühere Ankündigung sei daher möglich. Eine anderweitige Beurteilung ergebe sich weder aus der Gesetzesbegründung noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Außerdem sei die Ankündigung auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Selbst wenn es rechtsmissbräuchlich wäre, die Ankündigung nur zur Ausnutzung der vorteilhafteren Rechtslage früher abzuschließen, beträfe dies nicht die Ankündigung selbst, sondern lediglich die Nutzung der Übergangsregelung.

Allerdings stellten die Bundesrichter ebenfalls fest, dass es der Vermieterin nicht verwehrt ist, sich auf die bis 31. Dezember 2018 geltenden Vorschriften zu berufen. Zwar sei davon auszugehen, dass die Ankündigung tatsächlich bereits zum 27. Dezember 2018 erfolgte, um sich die günstigere Rechtslage noch zu Nutze machen zu können. Allerdings verstoße dies nicht gegen Treu und Glauben. Der Gesetzgeber habe unter Wahrung der beiderseitigen Interessen beschlossen, dass es bei der Anwendung der neuen bzw. alten Vorschriften lediglich auf den Zugang der Modernisierungsankündigung ankomme. „Ist es dem Vermieter – wie hier – möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu erstellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetzgeber getroffene und als billig empfundene Interessensabwägung zu Nutze machen.“ Einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn sähe auch die Übergangsregelung nicht vor. Die Mieter seien dadurch auch nicht unbillig benachteiligt. Die Mieterhöhung falle bei Anwendung des alten Rechts zwar höher aus, doch hatte der Gesetzgeber das alte Recht bis 31. Dezember 2018 unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen von Vermietern und Mietern als angemessen erachtet. Außerdem sei es Stichtagsregelungen immanent, „dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangszeit zu einer ungleichen Behandlung von – mit Ausnahme des Zeitmoments – gleichen Sachverhalten führt.“